驗房知識：驗房驗收重點提點

網上的驗房知識確實不少
然而，你真的都看懂了嗎？
今天，就來給大家安利一波看得懂的驗房攻略
讓你明白它到底是怎麼回事！

驗房項主要分為三類

1. 檔案驗收：
   審核開發商是否具備交付的全部法律檔案
2. 室內驗收：
   通過觀察和一般性操作並藉助於一些儀器設備，對房屋各主要系統及其構建狀況進行評估。
3. 室外驗收：
   對樓盤相關配套設施進行查驗。
   這裡主要跟大家講講「室內驗收」，主要從裂縫、空鼓、滲水、門窗這四部分來進行講解。
   也許在驗房前，你已經無數次看過房子了，但建議最好還是讓物業或工程部人員一起驗收房屋，如果房子和合同約定的一樣，且沒有質量問題，就可以在收房單子上簽字。
   如果在驗收時發現問題，一定要當場請施工單位及時維修，維修後再重新驗收房屋。一旦裝修公司進場，出現問題物業不認帳那就麻煩了。
   

裂縫篇

仔細檢查每個房間牆體是否平整，牆壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫(沒有裂縫最好，有裂縫得看是什麼樣的裂縫。
外牆裂縫

1. 牆體中呈現斜向裂縫，裂縫走向凹陷處。
2. 在建築下部比較明顯，由下向上發展，呈「八」字，倒「八」字﹑水平、豎縫。
    

承重牆裂縫

1. 裂縫貫穿整個牆面且穿到背後，呈傾斜性。
2. 在不同樓層牆體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫。
    

樓板(地面和頂板)裂縫

1. 呈對穿性的裂縫(與房屋橫樑平行的裂縫)。按有關驗收規範，裂縫允許在(0.3mm)範圍內，但裂縫對結構的耐久性有不利影響。
2. 受力裂縫：這種裂縫表現為牆角呈45°的裂縫或與橫樑垂直的裂縫。裂縫往往不對穿，形狀外寬內窄。
    

陽臺、雨蓬等懸挑結構板的裂縫
這種裂縫通常是整個貫穿。如果陽臺和其他懸空的結構板出現裂縫，後果是很嚴重的。

常見的裂縫分表面裂縫和結構性裂縫
表面裂縫：
較常見，比如：膩子層裂縫、乳膠漆裂縫…這種裂縫，隻影響房屋室內的外觀，不會影響房屋的安全性。可適當採取一些補救措施，例如：在裂縫處貼無紡布、粘貼PVC網格布或用砂漿堵縫，再用塗料進行粉刷修補。
結構性裂縫：
這類裂縫通常與牆角呈45度斜角，若與橫樑呈垂直狀態，說明房屋沉降嚴重，有嚴重結構性質量問題，會影響到建築本身的安全性、穩固性。
「直觀點講，把房子比喻成人的身體，表面裂縫相當於皮膚表層破損，而結構裂縫就相當於骨折。」
空鼓篇
空鼓是由於原砌體和粉灰層中存在空氣引起的，檢查時，用空鼓錘或硬物輕敲抹灰層及找平層，發出「咚咚聲」為空鼓。無論是毛坯還是精裝修交付，空鼓都是最常見的問題之一，能夠杜絕空鼓的樓盤可以說是鳳毛麟角。

空鼓的分類
抹灰層空鼓
形成原因：
抹灰前基層清不乾淨，牆面澆水不透，外牆粉刷牆面沒有分格或分格過大，原材料質量不符合要求等是形成抹灰層空鼓的原因。
危害：

1. 會導致四周粉刷層、找平層表面出現開裂。如果牆面存在明顯裂縫通過刷乳膠漆是無法得到解決的，會對室內整體美觀造成很大影響。
2. 牆面空鼓部分與牆體之間存在「中空層」，如不及時處理，隨著時間的推移「中空層」當中積聚更多的水份和空氣將會導致牆面脫落。
   
   空鼓導致的牆面脫落
3. 由於牆面存在空鼓，承托力和承載力都會受到極大影響，如果沒有及時整改，後期裝修貼瓷磚後就會出現瓷磚脫落現象。即使沒有貼瓷磚，只是粉刷乳膠漆的情況下，很多存在空鼓的牆面由於承受不了乳膠漆本身的粘度和拉力導致在粉刷乳膠漆過程中直接脫落。
4. 地面若存在空鼓，在鋪設時地面「吃力」有限，無法固定地楞而導致地板鋪設後不久就會「爬起」，落在空鼓的地磚上，瓷磚將會立刻斷裂。
   

地板「爬起」
瓷磚空鼓
形成原因：
瓷磚鋪貼前未檢查牆體基層抹灰是否經過處理或基層垃圾是否清理乾淨，鋪貼前瓷磚沒浸水或浸泡不夠，瓷磚鋪貼時砂漿不飽滿或未將瓷磚輕輕敲打擠壓密實等問題都會造成瓷磚空鼓。
危害：

1. 性質與牆面抹灰層空鼓問題類似，區別只是把抹灰層與牆體之間的「中空層」換成了瓷磚與牆面之間形成的「中空層」。如不及時處理，隨著時間的推移，牆面瓷磚就會發生脫落。
   
   牆面瓷磚脫落
2. 當牆面瓷磚存在空鼓時，其承載力同樣會受到影響，如果此時想要安裝個毛巾架或其他支架擺放物品時，牆磚就會出現斷裂或脫落現象。
   

   因安裝毛巾架導致的牆磚斷裂及脫落

3. 鋪貼後留有空鼓的瓷磚比正常鋪貼的瓷磚要更加「脆弱」，比如地磚若存在空鼓，而這塊地磚又是鋪設在平時經常會踩踏的位置，那麼時間久了就會被踩裂或踩斷。除此之外另一種可能性是，當不小心將尖銳物體（比如剪刀）不小心跌落地上的時候，落在空鼓的地磚上，瓷磚將會立刻斷裂。
   

瓷磚斷裂
注意！
如有空鼓，一定要責成陪同的物業人員儘快修復
切勿拖延！
滲水篇
滲漏在驗房過程中是屬於較為常見的一種，其中衛生間滲水問題最為嚴重，因為衛生間滲水不但嚴重影響使用者的正常生活，破壞裝修，損壞傢俱，還嚴重影響鄰里關係；牆體滲水會影響強度和損壞牆體裝飾，牆體發霉污染空氣，影響人身體健康。
下面來看看不同類型的滲漏及各自的危害。
外牆滲水
外牆滲水是所有類型滲水當中危害最大、整改難度最高的一種。如果當驗房時發現室內存在多處明顯外牆滲水情況，那麼基本可以定義為房屋質量缺陷。

牆體拼接處開裂，防水層施工存缺陷， 不合理的設計（如外立面設計腰線等）都可能造成滲漏。
頂棚滲水
一般來說頂棚滲水是指廚房、衛生間以及陽臺地面，因防水施工存在問題或防水材料不佳等原因所導致的樓下住戶對應位置頂棚出現滲水。這在驗房過程中出現的機率很高。

廚房/衛生間滲漏
這些位置滲水，基本上是因為防水沒做好。廚衛間，除了地面要做防水以外，牆面也應進行防水處理。特別是衛生間設置淋浴房的情況下，對應那面牆防水高度要做到1.8米以上才行，否則將來當淋浴時的水汽沾到牆面而牆面防水沒做的話，可能臥室或客廳對應位置就會出現滲水和返潮的痕跡。

窗沿滲水
窗沿滲水的情況在驗房中比較常見，這是典型的安裝施工不規範留下的「禍根」。在施工當中特別是室內鋁合金門窗的安裝施工特別要注意，除了檢視門窗質量外一定要仔細檢查窗戶四周是否有滲水的痕跡。如果是因窗邊防水層失效導致的，需要重新進行防水處理。如果是因窗框與牆體之前存在裂縫導致的滲漏，需要防水密封膠從外沿著窗戶四周進行密封處理。

管道滲漏
管道滲漏通常指的是下水管道漏水。導致出現管道滲漏要麼是管道材質劣質破損或有裂紋，要麼是管道本身檢修口位置安裝不到位。

門窗篇
驗房當中對於門窗的查驗是至關重要的一項，當中涉及到入戶門、室內移門/移窗、外開門/外開窗、內開門/內開窗，如果是精裝修房還會涉及到室內木門/窗和配套的門窗框/套以及門窗所安裝的各類玻璃均需要逐一進行細緻的查驗。
而在這過程中出現的問題的機率也是非常的高，接下來就分析一下門窗查驗過程當中最常見的幾類問題。
入戶門驗收
門面損傷/劃痕/變形:
這是最最常見的問題之一，這與對入戶門保護缺失有關。

門框灌漿不實:
消防驗收規定進戶門門框需用水泥沙漿灌實，大家在驗房過程中要仔細檢查。

門窗查驗
門/窗上下不平行:
內外兩扇移門/窗任意選取上下其中一點推平，此時另外一頭如果出現錯位即為安裝不平行。

門/窗 防風/防撞塊:
防風塊和防撞塊等均屬於移門/窗配套部件，但在驗房過程中經常發現會有缺失。

門/窗 框變形:
房屋交付前相關人員野蠻施工或維護不當造成的門窗邊框變形問題非常多見，驗房過程中需仔細查驗，不可遺漏。

門/窗 扇變形:
查驗門窗質量時將門窗緊閉，上下兩角處若可見光則為門/窗扇變形。

限位桿/固定螺絲:
內/外開窗和移窗的性質是不同的，移窗受風的影響不大。但內/外開窗則不同，開窗後需要限位桿和定位螺絲來固定其開啟的幅度和固定的位置，特別是在高層建築中，如果缺少這兩樣配件是相當危險的。

玻璃查驗
查驗範圍
⑴ 玻璃的品種、規格尺寸等應符合設計要求。單塊玻璃大於1.5m2時應使用安全玻璃。
⑵ 門窗玻璃裁割尺寸應正確。安裝後的玻璃應牢固，不得有裂紋、損傷和鬆動。
⑶ 玻璃的安裝方法應符合設計要求。
⑷ 密封條與玻璃、玻璃槽口的接觸應緊密、平整。
⑸ 門窗玻璃不應直接接觸型材。單面鍍膜玻璃的鍍膜層及磨砂玻璃的磨砂面應朝向室內。中空玻璃的單面鍍膜玻璃應在最外層，鍍膜層應朝向室內。
玻璃材質
雙層中空玻璃:
外開門/窗等配套玻璃都應為中空玻璃（俗稱雙層玻璃）。在驗房過程中我們常會發現開發商為了偷工減料將部分玻璃換成單層玻璃，這不僅影響到室內隔音、隔熱效果，更會對人員安全造成影響。

夾膠玻璃:
就是在兩塊玻璃之間夾進一層以聚乙烯醇縮丁醛為主要成分的PVB中間膜。夾膠玻璃即使碎裂，碎片也會被粘在薄膜上，不會像普通玻璃樣掉落，安全性更高。

安全玻璃：
其特性是經劇烈振動或撞擊不破碎，即使破碎也不易傷人。鋼化玻璃、夾膠玻璃、貼膜玻璃等均為安全玻璃。判斷是否為安全玻璃的首要條件是看玻璃表面是否清晰印有國家強制安全認證標識（ 「3C」認證）。

注意！
居住一定要考慮好安全性，認真查驗房間內的玻璃材質
杜絕安全隱患！
結語
驗房是一件非常仔細而繁瑣的事情。驗房中，很多小細節往往是肉眼所發現不了的，需要藉助專業儀器，建議大家找專業的驗房師進行此項工作~